Pokud jste vlastníkem zemědělské půdy pravděpodobně se až několikrát ročně setkáte s tím, že vám do vaší poštovní schránky přijde dopis s nabídkou na odkup vašeho pozemku. Zemědělská půda je drahocenná komodita a jako k takové bychom k ní měli i přistupovat. Už staří sedláci říkali půda se neprodává. To je sice pravda ale….
V naší realitní poradně se s touto otázkou potkáváme relativně často. Nabídka na odkup půdy přichází pravidelně třikrát až čtyřikrát ročně. A především v tomto období, na jaře je to o to intenzívnější. Právě v této chvíli vám pravděpodobně do vaší poštovní schránky došla také složenka na zaplacení daně z nemovitosti.
Vlastníkem zemědělské půdy se mohu stát samozřejmě tak, že si ji koupím. Historicky jsou však nejčastějším vlastníkem půdy její historičtí vlastníci, kterým se po revoluci vrátila formou restitucí. Současní vlastníci jsou nejčastěji dědicové původních vlastníků. “Dědictvím” nabývá zemědělskou půdu největší část jejich současných vlastníků. V mnoha případech tito noví vlastníci nemají k zemědělské půdě „žádný vztah“. Mnohdy jsou přestěhovaní ve městech a o svůj majetek se nestarají. V lepším případě propachtují zemědělskou půdu s místním hospodařícím zemědělcem.
Nabídka na odkup zemědělského pozemku může přijít z mnoha institucí. Může to být z městského či obecního úřadu, protože se chystají např. vybudovat nový chodník. Anebo ze správy silnic například ŘSD, protože chtějí vybudovat nový obchvat kolem vašeho města a potřebují vaše pozemky pro připojení dálničních sítí. Může to být i developer, který chce na vašich pozemcích postavit nové logistické centrum. Může to být dále i stavební firma, která hodlá vybudovat nové bytové domy a mateřskou školku. A jaká je cena za vaše pozemky?
Jistě sami cítíte, že jinou cenu bude mít louka daleko za obcí kus lesa nebo rybník. A stejně tak i nedostupný pozemek, který se nachází uprostřed rozlehlého lánu pole bez přístupové cesty. Zcela jinou hodnotu bude mít malé políčko, které však navazuje na stávající zástavbu a nebo je v takzvaném územním plánu obce určen pro budoucí výstavbu.
Co se týká nabídek, které právě chodí ve zmíněných dopisech očekávejte, že se může jednat o pozemky, které mají buď již v současné době anebo ve velice blízké době nějaký potenciál. Právě v tomto období, kdy přicházejí složenky na platbu daně z nemovitosti na zemědělské pozemky,jsou lidé nejvíce náchylní k tomu, aby se rozhodli svou půdu prodat.
Jak už jsem se zmínil výše, “cena” je u pozemku rozhodujícím faktorem proto zda prodat nebo držet. I cena zemědělského pozemku může být velice rozdílná. Jinou cenu má louka a takzvané trvalé travní porosty, kde se cena pohybuje v jednotkách korun. Naopak pozemky s vysokou bonitou půdy mohou mít cenu několikanásobně vyšší. Mohou se pohybovat v rozmezí 15 až 35 Kč za m2. Jinou cenu budou mít sady nebo vinice.
Stane se mé pole někdy stavebním pozemkem? Je to možné. Cena vašeho pozemku v současné době má hodnotu v řádech desítkách korun za m2 a ano je možné, že v blízké budoucnosti bude mít takový pozemek cenu v řádech tisíců za m2. Co, nebo kdo o tom rozhoduje?
Rozhodující vliv na cenu pozemku má tzv. územní plán obce. Tento plán určuje, které pozemky jsou určené na výstavbu například rodinných domů bytových domů nebo průmyslových areálů. Také určuje, jakým směrem se bude obec dále rozvíjet. Určuje takzvané stabilizované, nebo rozvojové lokality. Pořizuje územní studie, které jsou rozhodující pro budoucí zástavbu. Územní plán také určuje, jaké domy se v dané lokalitě mohou stavět a také jaká je zastavitelnost dotčeného území.
Některé pozemky mají vysokou hodnotu hned, na některé je potřeba si počkat. Není to jednoduché. Samozřejmě pozemky, které jsou v územním plánu označené jako vhodné pro výstavbu, mohou mít jiná omezení. Už jenom to že dané území vlastní mnoho vlastníků a je rozdrobeno. V mnoha případech je dohoda mezi těmito vlastníky půdy velmi složitá až nemožná.
Takže to, že máte pozemek sice ve správné lokalitě, se může jevit výhodou, nicméně pokud nevznikne dohoda se sousedy na společném postupu,pak se cena vašich pozemků může blížit sotva ceně orné půdy. Dalšími limity je takzvané zasíťování území, tedy při vedení vody kanalizace a elektřiny případně plynu k jednotlivým pozemkům. Pozemky, které mají na hranici svého území tyto inženýrské sítě, mají opět i vyšší cenu než pozemky, ke kterým je nutno tyto přípojky vybudovat.
Ať se zdá, že pozemky jsou velice jednoduché na prodej, tak právě složitosti různých ustanovení a nutnost studia širších vztahů a návaznostív rámci obce, dělá z prodeje pozemku jednu z nejlepších složitějších transakcích v realitách. Jak nutnost vyřízení různých vyjádření od dotčených orgánů, tak právě znalost místních poměrů je tak velmi podstatná.
V případě že se rozhodnete pro prodej zemědělské půdy, jednoznačně doporučujeme poradit se s odborníkem. Určitě bych nejdříve začal na příslušném obecním, nebo městském úřadě. Jedná se o odbor územního plánování a odbor stavební. Dále bych pak požádal o vyjádření možnosti napojení na inženýrských sítě. Tedy distributory elektrické energie, vody a kanalizace, případně plynu.
Toto jsou základní instituce, které je potřeba ověřit. Mají rozhodující vliv na cenu nemovitosti.
Pokud se rozhodnete vyhledat odbornou pomoc s posouzením tržní ceny za pozemky, vždy se obracejte na místní realitní, nebo znalecké kanceláře. Ty znají místní podmínky a jak jsem uvedl výše jsou schopni zasadit problematiku ocenění nemovitosti do širších souvislostí.
Naše realitní kancelář je vám schopna poskytnout odbornou radu a nacenit vaši nemovitost vždy s ohledem na místní specifika a s dlouhodobým výhledem zohledňující budoucí rozvoj dotčeného území.
