V současném pandemickému stavu a zvýšené četnosti úmrtí se pro nás smrt stala více dennodenní součástí. I přesto pro nás zůstává smrt blízké osoby velmi bolestivá a člověka nepříjemně zasáhne. Jen stěží si lze připravit na takovou situaci předem. Bohužel tím vše nekončí. Nastává celá řada úkonů a dalších úskalí spojených s dědictvím a zdlouhavým soudním řízením. Je nutné absolvovat toto řízení, během kterého dojde k rozdělení dědictví a případných dluhů. Proto se vám pokusím přiblížit, co taková řízení obnáší a jak se vyhnout možným či zbytečným nákladům v souvislosti s dědickým řízením.
Stalo se vám v této době, že jste zdědili nemovitost a nevíte si rady? Komu se svěřit, jak nemovitost ocenit a komu jí nabídnout?
Pojďme si projít krok za krokem dědické řízení a následný možný prodej nemovitosti po právní stránce. Úmrtí v rodině je vždy smutná událost. Obzvlášť pokud se jedná o rodiče, prarodiče, o vaše nejbližší. O co je to intenzivnější, pokud se jedná o váš rodný dům, se kterým se pojí vzpomínky na vaše dětství. A navíc jste postaveni před další úkol. Účastnit se dědického řízení, uzavřít dohodu s ostatními účastníky řízení a případně následně nemovitost prodat.
Celý proces může být o to emotivnější, pokud dědické řízení provázejí spory, neshody, a nelze nalézt vzájemný kompromis. Je více než nevyhnutelné se v určité chvíli oprostit od emocí. Podívejme se na celou věc očima právníků. Dědicům vzniká dědické právo okamžikem smrti zemřelého, v dědickém řízení označujeme termínem “zůstavitel“. Tedy právo na majetek zůstavitele, případně jeho části.
- Dědická smlouva - jedná se o specifický typ smlouvy, kterou se zůstavitel a dědicové dohodnou, co bude dědic po zůstaviteli dědit.
- Na základě závěti - jde o jednostranné prohlášení zůstavitele o tom, koho vybral za dědice.
- Pokud zůstavitel nezanechal ani dědickou smlouvu ani závěť, dědí po zůstaviteli osoby ze zákona. Přednost mají nejbližší příbuzní (manžel, děti, rodiče). Pokud je zůstavitel nemá, přichází na řadu tzv. blízky příbuzný, tedy osoba, která se zůstavitelem alespoň rok před smrtí žila a starala se o domácnost, případně na něm byla existenčně závislá. Dále pak sourozenci nebo vzdálenější příbuzní.
Vedením dědického řízení je soudem pověřen notář. V dědickém řízení se nazývá soudní komisař. Po smrti zůstavitele je pak následně zahájeno dědické (pozůstalostní) řízení. Dědické právo vzniká smrtí zůstavitele. Co a v jakém rozsahu budou dědicové dědit se rozhoduje právě v dědickém řízení. Následuje pak vypracování soupisu majetku zůstavitele a jsou určeni dědicové. V dědickém řízení se zjišťuje, zda zůstavitel sepsal dědickou smlouvu, či zda zanechal závěť apod. Dále se pak mohou dědicové dohodnout na tzv. dohodě dědiců. Tedy, že se dohodnou dědicové, kdo a jakým způsobem si rozdělí dědictví (konkrétní majetek). Samozřejmě nastávají i situace, kdy součástí dědictví jsou i dluhy.
A jak řešit, když skutečně zůstanou po zůstaviteli dluhy? Samozřejmě v takové situaci je možnost se dědictví vzdát, pokud by závazky převyšovali hodnotu děděného majetku. Majetek je v rámci dědického řízení oceněn. Notářem budete také vyzváni k doložení odhadu nemovitosti pro účely dědického řízení. V tomto momentě se můžete obrátit například na naši realitní kancelář. Odhad pro dědické řízení od nás získáte ZDARMA, pokud se následně rozhodnete nemovitost prodat prostřednictvím naší realitní kanceláře. Po ukončení dědického řízení vydává notář rozhodnutí o dědictví. Proti tomuto rozhodnutí lze podat odvolání. Pokud však žádný z účastníků odvolání nepodá ve stanovené lhůtě, rozhodnutí o dědictví nabude právní moci. Poté se dědicové stávají vlastníky tak jak je uvedeno v rozhodnutí.
Pokud nejsou žádné nesrovnalosti ohledně vypořádání dědictví mají účastníci zprávou vzdání se možnosti odvolání proti dědickému řízení. Využít tohoto práva mají účastníci již během řízení. Pokud tak učiní všichni účastníci řízení nabude toto rozhodnutí ihned právní moci. Není tak nutné čekat na uplynutí lhůty pro odvolání v délce 15 dnů. Pokud neexistují žádné nesrovnalosti proti tomuto rozhodnutí lze tento postup doporučit. Teprve uplynutím této lhůty se dědicové stávají majiteli zděděného majetku a mohu tak vystupovat vůči 3. osobám.
Pokud dědictví i nemovitost zajišťuje notář, zajišťuje rovněž i zápis dědice jako vlastníka do katastru nemovitostí. Majitelem nemovitosti se dědic stává okamžikem nabytí právní moci dědického rozhodnutí, tedy ne až zápisem vlastnického práva do katastru. Zápis do katastru má v tomto případě pouze evidenční charakter. Platně tak může dědic smlouvu o převodu nemovitosti uzavřít ještě před vlastním zápisem do katastru nemovitostí. Na zápis návrhu na vklad do katastru nemovitosti je však praktičtější vyčkat až bude dědic uveden i v katastru nemovitostí jako vlastník.
Pokud jste dědic a plánujete nemovitost prodat, je třeba absolvovat ještě několik dalších kroků. Jakmile je nalezen zájemce o koupi nemovitosti, je potřeba s ním sepsat kupní smlouvu. Jako prodávající v tuto chvíli bude uveden ten dědic, který příslušnou nemovitost dle rozhodnutí o dědictví zdědil. Takovou kupní smlouvu může oprávněný dědic podepsat až po nabytí právní moci dědického rozhodnutí.
Může nastat situace, kdy se oprávněný dědic rozhodne prodat svou nemovitost ještě před nabytím právní moci dědického rozhodnutí. V takovém případě lze doporučit, aby se smluvní strany dohodly a vzájemně zavázaly podpisem smlouvy, která stanovuje povinnosti obou smluvních stran. K podpisu kupní smlouvy by se přistoupilo až po nabytí právní moci dědického rozhodnutí.
Velmi často se stává, že nemovitost dědí více dědiců do spoluvlastnictví. V případě prodeje nemovitosti s více spoluvlastnickými podíly je nezbytně nutné, aby kupní smlouvu podepsali všichni spoluvlastníci. Velmi podstatné je, aby se také všichni spoluvlastníci dohodli na všech klíčových otázkách, tedy „kupní ceně“, na „kupujícím“ a „termínu předání nemovitosti“. Je nutné si uvědomit, že majetek nabitý dědictvím není součástí společného jmění manželů. Při prodeji takové nemovitosti dědic nepotřebuje k prodeji nemovitosti souhlas manžela či manželky.
Pakliže to vyžadují okolnosti a nelze nalézt dohodu smírnou cestou, mohou se zúčastněné strany domáhat zákonnými prostředky zrušení a vypořádání spoluvlastnictví soudní cestou. Vypracování kupní smlouvy na prodej nemovitosti lze jednoznačně doporučit provádět za pomocí odborníka – tedy advokáta nebo notáře specializující se na prodej nemovitostí. Popřípadě lze využít nabídku komplexních služeb poskytovaných realitní kanceláří.
Součástí vyhotovení kupních smluv u advokáta nebo notáře je i smlouva o úschově peněžních prostředků a listin, zkráceně „úschovní smlouva“. Nejčastější úschovou je advokátní úschova, která chrání jak obě strany „prodávající i kupující“. Smysl úschovní smlouvy spočívá především v bezpečném převedení a uschování listin, sloužící převodu nemovité věci a úschově finančních prostředků kupujícího do doby, než je ukončeno vkladové řízení na katastru nemovitostí. Obě strany se musí dohodnout na obsahu kupní smlouvy, na osobě uschovatele a dalších náležitostech kupní ceny. Poté lze přistoupit k podpisu smluvní dokumentace.
Podpisy na smluvní dokumentaci určené pro potřeby katastrálního úřadu musí být úředně ověřené. Po podpisu kupních smluv a úhradě kupní ceny do advokátní úschovy jsou kupní smlouvy doručeny na katastrální úřad. Katastrální úřad má zákonné lhůty na provedení vkladu návrhu změny vlastnického práva „30 dnů“. Po provedení vkladu do katastru nemovitosti mohu smluvní strany přistoupit k fyzickému předání nemovitosti. V tuto chvíli jsou také vyplaceny finanční prostředky za prodej nemovitosti prodávajícímu. Součástí prodeje nemovitosti je také přepis energií na nového majitele.
S prodejem nemovitosti je vždy spojená daňová povinnost. Lze obecně říci, že příjmy z dědictví jsou od daně z příjmu obvykle osvobozeny (tzv. dědická daň, která existovala dříve již byla zrušena.). V případě dědictví je vždy v rámci dědického řízení majetek oceněn. Pokud následný prodej zděděné nemovitosti přesahuje 5 000 000 Kč, je nutné tuto skutečnost oznámit příslušnému finančnímu úřadu jako nezdanitelný příjem. Pokud se rozhodnete, takto nabitou nemovitost následně prodat, musíte počítat s patnáctiprocentní daní z příjmu z rozdílu mezi takzvanou „Nabývací hodnotou a kupní cenou“. U fyzických osob je daňová povinnost 15%.
Při prodeji a následném daňovém přiznání lze využít „zákonných osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti“. Nejčastější důvody osvobození od daně z příjmu při prodeji zděděné nemovitosti je z důvodu vlastnictví nemovitosti po dobu 10 let před jejím prodejem, přičemž do této doby se započítává i doba, kdy nemovitost vlastnil zůstavitel. Délku vlastnictví lze však zohlednit pouze, pokud byl zůstavitel příbuzenské řadě v „první linii“, tedy manželem nebo manželkou.
Upozornění! Výše uvedené informace nejsou daňové poradenství. Daňovou povinnost vždy konzultujte s odborníkem, tedy daňovým poradcem či příslušným finančním úřadem.
