Na co vše je potřeba se při prodeji nemovitosti zaměřit a jakých chyb se vyvarovat?
Dílčích úkolů pro prodávajícího je opravdu mnoho. Čím lépe se na jednotlivé body prodeje připravíte, tím lépe se vám nemovitost podaří prodat.
Nejdříve se rozhodněte, jestli chcete prodávat s realitkou nebo bez realitky. Obě možnosti mají své pro a proti. Pokud se rozhodnete pro realitní kancelář, vybírejte pečlivě. To stejné platí i pro osobu realitního makléře. Vybrat si kvalitní realitní kancelář ale neschopného makléře je stejná chyba jako špatná kancelář a v ní pracovitý makléř.
Pokud dáte přednost prodeji nemovitosti s realitkou, neváhejte kontaktovat některého z našich makléřů. V takovém případě už nemusíte dále číst, o vše se postaráme my. Naše makléře pečlivě prověřujeme a důsledně dbáme na jejich kvalitu.
Následující text (a další pokračování) je určený především pro ty, co se rozhodnou prodávat nemovitost sami bez pomoci realitní kanceláře.
Definujte přesně, co prodáváte
Co nabízíte na prodej? Navzdory tomu, že se to jeví jako triviální věc, v přesném stanovení nabízeného majetku mnoho prodávajících chybuje. To jim poté způsobuje zbytečné komplikace.
Bytová jednotka
Když prodáváte byt, budete kromě něj prodávat i spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku. Nemusí to však platit vždy. Stále je ještě hodně bytových domů postaveno na cizích pozemcích. Pokud je pozemek ve vlastnictví třetí osoby a není alespoň ve vlastnictví obce nebo státu, pak banky neposkytnou kupujícímu úvěr a budete mít takový byt problém prodat. Výsledkem je, že budete prodávat déle a za nižší cenu.
Vlastníte-li parkovací stání, pravděpodobně nebudete vlastníky samotného stání, ale máte tzv. výhradní užívací právo na spoluvlastnickém podílu, které vlastní všichni obyvatelé domu. Ti tak mají předkupní právo na vaše parkovací stání. Kolem vašeho domu mohou být navíc pozemky a můžete prodávat i spoluvlastnické podíly na pozemcích. Občas se stane, že prodávající při prodeji bytu na prodej pozemků zapomenou. Dozví se to, až když jim Finanční úřad vyměří penále, že za tyto pozemky neplatí daň z nemovitostí.
Dům
V případě domu si dejte dohromady seznam všech parcelních čísel pozemků, které s domem chcete prodat. Dům by měl mít právně zajištěnou přístupovou cestu. To, že se do domu po léta bez problémů fyzicky dostanete, nestačí. Musíte mít zajištěný přístup i po právní stránce. To znamená, abyste vlastnili i pozemek napojený na obecní komunikaci nebo alespoň měli mít zřízeno věcné břemeno služebnosti. A to musí být vázáno k pozemku, nikoli k vaší osobě. Pokud nemáte právně zajištěný přístup k pozemku, banky odmítnou takový nákup profinancovat a vy budete mít problém takový dům prodat.
U domu i bytu přesně definujte, jaké vybavení, inventář bude součástí prodeje. Stává se, že prodávající v časové či finanční tísni slíbí kupujícímu, co všechno v bytě nechá, jen aby už měl prodáno, a pak se z těchto ústních slibů snaží vykroutit. Takové případy mohou skončit až u soudu. Pokud chcete v bytě nechat nějaký inventář jako součást kupní ceny, vždy ho sepište a dejte jako přílohu k rezervační a následně kupní smlouvě.
Pozemek
U pozemku musíte předně jednoznačně vědět, jestli je stavební nebo má status zahrady. Určení pozemku má zásadní dopad na cenu. Pokud se jedná o stavební pozemek, měli byste také vědět, jaká je jeho zastavitelnost, co se na něm dá postavit a další regulativy, které mají vliv na cenu. Měli byste rovněž zjistit, jestli na pozemku nejsou inženýrské sítě bránící výstavbě. Před prodejem se podívejte do nabývacích titulů (např. kupní smlouvy, darovací smlouvy…). Poznáte, co všechno vlastníte a definujte, co vše budete prodávat.
Daňové a další povinnosti
Ještě před stanovením ceny za nemovitost si ve vlastním zájmu zjistěte, jestli jste při prodeji povinni zaplatit daň z příjmu. Občas se stává, že lidé nabízejí několik měsíců nemovitost, najdou kupce a pak se dozví, že budou muset zaplatit daň z příjmu ve výši 15 % ze zisku a celý prodej tím padá.
Daněmi Vaše zákonné povinnosti nekončí. Při prodeji bytu či domu se na Vás bude s vysokou pravděpodobností vztahovat povinnost předložit kupujícímu průkaz energetické náročnosti budov. Jinak riskujete vysokou pokutu. Jsou případy, že se prodávající s kupujícím dohodnou, že si tento průkaz fiktivně předají a předání si potvrdí ve smlouvě, ale přitom prodávající žádný průkaz vypracovat nenechal. To určitě nedělejte. Průkazy se evidují v databázi Ministerstva pro místní rozvoj a za nedodání vám hrozí pokuta až 100 000 Kč.
Prodáváte-li dům, stavební zákon Vám ukládá povinnost předat kupujícímu stavební dokumentaci. Rovněž předložte kupujícímu revizní zprávy ke spalinovým cestám ke komínu nebo revizi plynových zařízení. Pokud to neuděláte a kupující zjistí závady, může po Vás snadno dodatečně požadovat slevu za vadná plnění.
Technická zpráva k nemovitosti
Technická zpráva je velmi důležitý dokument, který byste si měli určitě nechat vypracovat zejména pokud prodáváte dům. Má však smysl i při prodeji bytu. Bohužel to mnoho prodávajících ke své škodě nedělá. Technická zpráva prověří technický stav nemovitosti a odhalí i některé skryté vady. Zájemce tak ví, co kupuje.
Prodávajícím se někdy nelíbí, že by technická zpráva odhalila skryté závady a kupující by tak mohl požadovat slevu. Takovým přístupem si ale majitelé nejenomže nepomohou, ale naopak uškodí. Prodávající je totiž odpovědný za skryté vady po dobu pěti let od prodeje nemovitosti (viz § 2129, odst. 2 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.).
Jestliže si technickou zprávu vypracovat nenecháte a kupující do pěti let od nabytí zjistí, že nemovitost má skryté vady, může od Vás v souladu s § 2106 občanského zákoníku požadovat odstranění skryté vady opravou, přiměřenou slevu nebo dokonce odstoupit od kupní smlouvy. Pokud prodávající zatají skryté vady, o kterých věděl nebo musel vědět, může kupující uplatit nárok na vadné plnění i po pěti letech (viz § 2129 odst. 2 občanského zákoníku).
Skryté vady patří k nepříjemným sporům, které po prodeji nemovitostí čas od času nastávají. Vzhledem k tomu, že na starších nemovitostech se často nějaká skrytá vada najde, někteří kupující je rádi využívají k získávání dodatečných slev. Existují rovněž advokátní kanceláře, které se na vymáhání dodatečných slev od prodávajících specializují. Proto prodávajícím vždy doporučujeme nechat si technickou zprávu zpracovat a přiložit ke kupní smlouvě. Minimalizují se tím případné budoucí spory.
Specifika hypotéky
Čím dál více nemovitostí se v dnešní době prodává s hypotékou. Prodej takto zatížené nemovitosti má určitá specifika. Informujte se proto ve vaší bance o konkrétním postupu ukončení hypotéky ještě před tím, než začnete nemovitost nabízet na prodej. Doplatit úvěr můžete buď z vlastních prostředků, nebo z peněz kupujícího. Vše je však potřeba dobře časově a organizačně sladit.
Stanovení prodejní ceny
Většina těch, kteří prodávají nemovitost bez realitní kanceláře, volí strategii „Začnu na co nejvyšší ceně, a když nebude zájem, budu cenu postupně snižovat“. Tato strategie má ovšem mnoho úskalí a může některé potenciální zájemce odradit. Snažte se proto cenu stanovit správně (reálně), a to především na základě její polohy, stavu a současné situace na realitním trhu v daném místě, vyvarujete se tak zbytečným problémům.
Autor článku:
Ing. Tomáš Frýdek
majitel RE/MAX DELTA